"De Aanslag"
De functie van de deze site is het vastleggen van informatie over Erfpacht te Water. Onderstaande visie is afkomstig van de Werkgroep Erfpacht te Water te Amsterdam.
VERKOOP FABELTJES RONDOM AMSTERDAMSE ERFPACHT OP HET WATER In Amsterdam heeft het Grondbedrijf voorstellen tot het invoeren van erfpacht aan bootbewoners en B & W gedaan. Commentaar is hard nodig want in de conceptnota wordt uitgegaan van een aantal feiten en ideeën die zo uit Sprookjesland komen. De nota wordt al in mei behandeld door B & W, in juni zullen informatiebijeenkomsten worden georganiseerd en in september zal inspraak én implementatie volgen! Een aantal fabeltjes, die de ronde doen of worden verkondigd door de Gemeente en het Grondbedrijf om de voorstellen er doorheen te drukken, worden in dit artikel weerlegd. De voornaamste doelstelling van de Gemeente (Wethouder Duco Stadig) en het Grondbedrijf is om kost wat het kost erfpacht in te voeren of precario naar erfpachtniveau te verhogen, om daarmee veel meer inkomsten uit de ligplaatsen te krijgen. Er zal geen sprake zijn van enige vooruitgang in de rechtszekerheid van woonbootbewoners, noch van meer gelijkwaardigheid met walbewoners. Sterker nog, een erfpachtcontract biedt de Gemeente een mogelijkheid de huidige -niet op de wet gebaseerde- regelgeving bij te stellen om op die manier haar eisen ten aanzien van o.m. verbouwing en vervanging te verscherpen en er nieuwe verplichtingen aan toe te voegen.
Fabeltjes
1. De rechtszekerheid met een erfpachtovereenkomst is groter dan bij het huidige stelsel van precariobelasting (liggeld) en de ligplaatsvergunning. Onjuist. Ook de Gemeenteadvocaat stelt in een advies aan B & W dat de verschillen tussen beide regelingen rechtspositioneel gering zijn! Een ligplaatsvergunning (publiekrechterlijk) kan slechts worden ingetrokken door B & W, maar een erfpachtovereenkomst (privaatrechterlijk) kan gewoon worden ingetrokken door de Gemeenteraad. De bepalingen in de bijzondere voorwaarden van het erfpachtcontract zullen nog veel strakker zijn dan die bij de huidige ligplaatsvergunning. Er zullen daardoor meer mogelijkheden komen om een contract verbreken.
2. Voor 25.000,= koop je in één keer 50 jaar erfpacht af en ben je baas over je eigen kavel. Onjuist. Dit fabeltje maakt onderdeel uit van zeer ingewikkelde berekeningen en handige verkooppraatjes van de Gemeente en het Grondbedrijf. Zij willen u laten geloven dat u met erfpacht even duur uit zal zijn als met precario (liggeld) en dat ze u 50 jaar erfpacht schenkt. Niets is minder waar! De hoogte van de erfpacht zal worden bepaald aan de hand van de op de wal geldende prijzen per mtr . Hoe beter de locatie, hoe hoger de erfpacht. U hoeft die erfpacht niet nu ineens te betalen, die wordt u 'geschonken', maar u moet de erfpacht voor 50 jaar wel aan de Gemeente afdragen als u binnen 15 jaar (!!) al of niet gedwongen uw schip verkoopt! Denk hierbij eerder aan tonnen dan aan tienduizenden guldens! U zult proberen dit bedrag in uw verkoopprijs op te nemen, maar u zult merken dat de Gemeente een enorme overwaarde op uw schip heeft gecreëerd en dat uw schip minder waard is geworden door deze truc. En, bij ondertekening van uw erfpachtcontract zult u ook nog 19% BTW moeten betalen over het totale bedrag dat de Gemeente u zogenaamd als cadeautje schenkt. (Nog afgezien van de kosten voor de notaris en kadaster, wellicht overdrachtsbelasting en allerhande andere verplichtingen.) Allerlei belastingvoordelen worden u in het vooruitzicht gesteld, maar uw (eventuele) Aangifte Inkomens Belasting is persoonlijk en de Gemeente mag die dan ook niet meenemen in haar verkooppraatjes. Bovendien, als je er al rekening mee mag houden, gaat dit slechts op voor de hogere inkomens. En tot slot; u wordt nergens baas over of eigenaar van. U gaat meer betalen voor minder. De huidige regelgeving zal namelijk gehandhaafd blijven of worden opgenomen in de bijzondere bepalingen van het erfpachtcontract en extra worden aangescherpt!
3. Als je slim bent sluit je nu snel een erfpachtcontract af, dan wordt je nier geconfronteerd met de steeds hoger wordende precario. Zie voor wat de kosten betreft ook punt 2. Sluit vooral niet snel een erfpacht contract af. De voorwaarden in het erfpachtcontract zijn belabberd, misleidend en kunnen grote gevolgen hebben.
4. Op een schip kan je zonder erfpachtovereenkomst geen hypotheek krijgen. Onjuist. Een schip is, als het bij een kadaster is ingeschreven een z.g. registergoed en als zodanig kan er een hypotheek op worden afgesloten.
5. De erfpacht zal niet meer bedragen dan het huidige liggeld (de precario of precariobelasting). Onjuist! Zie ook 2. Een flinke verhoging van de precario, tot 85 % van het erfpachtbedrag, zal worden ingevoerd zodat woonbootbewoners vanzelf na een tijd wel voor erfpacht kiezen, zegt de Gemeente in haar conceptnota. Daarbij komen nog de al eerder genoemde kosten voor het opmaken van het erfpachtcontract (notaris, BTW en wellicht overdrachtsbelasting). Bovendien zullen de kavels waarvoor moet gaan worden betaald flink groter zijn dan de afmetingen van de schepen, op die manier wordt ook uit de tussenliggende ruimten geld gewonnen!
6. Erfpacht is aftrekbaar van de Inkomsten Belasting en dus voordelig(er). Bij lagere of midden inkomens is aftrek niet van belang, dat speelt slechts een rol bij de hogere inkomens. Het is tot nu toe onduidelijk of de erfpacht aftrekbaar zal zijn. Wel zal, volgens de conceptnota over erfpacht, de prijs voor erfpacht precies zo worden bepaald dat belastingvoordeel voor de woonbootbewoner wegvalt. 7. Uw schip wordt meer waard met erfpacht. Onjuist. Uw schip wordt juist minder waard omdat de bijkomende (erfpacht)lasten gaan meetellen voor de volgende eigenaar. En er wordt een anti-speculatie beding in uw contract opgenomen. Als u binnen 15 (!!) jaar uw schip verkoopt moet u alsnog erfpacht afdragen aan de Gemeente. De nieuwe bewoner zal dan weer een met een nieuwe, 'marktconforme' erfpachtovereenkomst worden geconfronteerd.
8. Het is logisch en terecht dat de Gemeente erfpacht invoert, want de woonboten leveren tegenwoordig veel meer op, dus mag de Gemeente een graantje meepikken van die hoge opbrengsten. Woonboten leveren meer op dan 10 jaar geleden, maar het loopt nog zover achter bij huizen dat bootbewoners niet zomaar over kunnen stappen. De woonbootbewoners, een relatief kleine groep met een hoog doe-het-zelf gehalte, hebben zelf woonruimte gecreëerd en alle kosten voor huisvesting, renovatie, onderhoud, aanleg nutsvoorzieningen, etc. zelf betaald, zonder enige subsidie, bijdrage of tegemoetkoming van overheid of Gemeente. Wel is er altijd belasting betaald aan die Gemeente en overheid. Deze groep heeft een grote financiële achterstand door het niet meedelen in zo goed als alle subsidies en financiële regelingen die eigenlijk voor wonen normaal zijn.
9. Een ligplaats kost de Gemeente zoveel geld dat ze wel erfpacht moeten invoeren. Onjuist. De opbrengsten uit de huidige precario zijn al lang meer dan kostendekkend; het woonbotenbestand kost de Gemeente helemaal niets. Verder betalen woonbootbewoners, net als iedere burger, alle soorten belastingen en heffingen die nodig zijn om de openbare ruimte in te richten. De Gemeente probeert nu extra te innen voor ligplaatsen die al zijn betaald. Bovendien voert de Gemeente in haar erfpacht-verkoop-verhaal allerlei kosten op voor inrichting van ligplaatsen die daar niet thuishoren, zoals aansluiting op de riolering. Deze wordt echter uit de rioolrechten betaald. Woonbootbewoners betalen daar aan mee en mogen niet apart nogmaals worden geconfronteerd met die kosten.
10. Met erfpacht zal er worden gezorgd dat u gratis wordt aangesloten op het riool. Onjuist. Erfpacht heeft niets te maken met riolering. Bootbewoners betalen net als iedere burger mee aan de kosten van het riool via de rioolrechten.
11. Alle bepalingen die samenhangen met een ligplaatsvergunning (regelgeving met betrekking tot verbouwing, vervanging e.d.) komen te vervallen bij erfpacht. Onjuist. Als de ligplaatsvergunning vervalt neemt het Grondbedrijf de bepalingen die horen bij de ligplaatsvergunning over in de bijzondere voorwaarden van een erfpachtcontract en zal mogelijk de kans te baat nemen de regels verder aan te scherpen. Bij het niet voldoen aan die nieuwe regels zal het contract kunnen worden ingetrokken en de woonboot Amsterdam moeten verlaten zonder recht te hebben op een vervangende ligplaats, dit in tegenstelling tot het recht bij een ligplaatsvergunning.
12. Als je onder erfpacht valt is de grond van jou. Onjuist. De grond blijft van de verpachter. En de Gemeenteraad kan te allen tijde, volgens zelf bedachte voorwaarden, het erfpachtcontract opheffen.
13. Als je onder erfpacht valt mag je tuinen en terrassen aanleggen rondom je boot. Onjuist Alles wat nu niet mag, mag onder erfpacht ook niet en zal nog strenger kunnen worden afgestraft. Het contract kan worden ingetrokken omdat de voorwaarden niet worden nagekomen. 14. Er zullen meer ligplaatsen worden gecreëerd bij invoering van erfpacht. Onjuist De verwachting is dat de Gemeente door gebruik te maken van een strengere regelgeving juist gaat proberen af te komen van een flink aantal ligplaatsen en daarmee de lijn der afgelopen jaren doorzet, tegen alle eerdere beloften in.
15. In de Binnenstad van Amsterdam wordt geen erfpacht ingevoerd op het water. Onjuist. Het is, volgens de conceptnota, juist de bedoeling dat er in de hele stad erfpacht zal worden ingevoerd.
16. Bootbewoners zullen door erfpacht dezelfde rechten krijgen als huisbewoners. Onjuist. Het gebrek aan rechten voor woonbootbewoners is niet afhankelijk van de wijze van liggeld betalen of de naam die daar aan wordt gegeven. Door erfpacht krijgen zij -ondanks de veel hogere kosten- niet meer rechten. Vermoedelijk wel meer afdwingbare plichten via de bijzondere bepalingen in het erfpachtcontract.
17. Erfpacht geldt straks slechts voor nieuwe bewoners. Onjuist. De Gemeente wil, volgens de conceptnota, precarioverhoging en erfpacht invoeren voor alle bestaande en toekomstige ligplaatsen.
18. De grond onder het schip zal worden gereinigd bij erfpacht. Onjuist Net als rioolaansluiting heeft bodemreiniging niets te maken met erfpacht. Het zal wel zo kunnen zijn dat bootbewoners middels het erfpachtcontract verplicht worden hun bodem schoon te houden.
19. Erfpacht kan worden gefinancierd, ook voor mensen die een Sociale Dienst uitkering hebben. Onjuist. Financieringen zijn inkomensafhankelijk en een hypotheek moet je wel kunnen aflossen.
20. Bij erfpacht zal er als overgangsregeling een tegemoetkoming zijn in de vorm van verlaging van Rijks- en Gemeentebelastingen. Onjuist. Belastingen zijn wettelijk gelijk en daar kan door de Gemeente Amsterdam niets aan worden veranderd. Er mag en kan via belastingcompenserende maatregelen geen inkomenspolitiek worden bedreven door de Gemeente, alhoewel de woordvoerders van Gemeente en Grondbedrijf in hun verkooppraatjes anders willen doen geloven!
21. Onder erfpacht vervalt de ligplaatsvergunning dus vervalt de bemoeienis van de Dienst Binnenwater Beheer (BBA). Onjuist. De handhaving van de erfpachtvoorwaarden en de Verordening op Haven en Binnenwater zal in handen van BBA blijven, dit is onafhankelijk van het soort gebruiksovereenkomst.
22. Een erfpachtcontract kan niet worden opgelegd. Hoewel een erfpachtcontract een vrijwillige overeenkomst tussen twee private partijen is, stelt het Grondbedrijf in haar conceptnota allerlei ernstige z.g. flankerende maatregelen voor om mensen te dwingen een erfpachtovereenkomst te tekenen. Een eerste middel om een overgang naar erfpacht te bewerkstelligen is om de precario te verhogen tot erfpachtniveau. De opbrengsten voor de Gemeente uit erfpacht zijn om belastingtechnische redenen hoger dan uit een eventueel verhoogde precario.
23. Woonbootbewoners speculeren met geld uit de Algemene Middelen. Afgezien van het feit dat er bij het huidige prijspijl niet méér schepen worden verkocht, is dit geen valide argument. De afgelopen jaren zijn er juist heel veel huurhuizen onder de marktprijs verkocht aan voormalig huurders. Zij zullen bij verkoop ook profiteren van 'n waardestijging. Bovendien zijn die huizen met subsidie gebouwd, waardoor er op die manier maar liefst 2 keer geld naar particulieren gaat. In die gevallen houdt de Gemeente ook niet haar hand op als een huis wordt verkocht. Het is nog steeds niet zo dat woonbootbewoners kunnen overstappen naar een woning op de wal, daarvoor zijn de verschillen structureel te groot.
24. Met erfpacht krijg je makkelijker een hypotheek. Onjuist. Het omgekeerde is waar. Er waren altijd al veel banken die geen hypotheek verschaften op een schip of tegen een hogere rente dan bij een huis. Nu er gedreigd wordt met verhoging van de precario en invoering van erfpacht doen de overgebleven bankinstellingen extra moeilijk en er is er een die er vanaf 1 juli zelfs helemaal mee stopt!
|